Immobilier : acheter ou attendre encore ?

Dans la capitale, les prix reculent dans tous les arrondissements. (Photo Jean-Christophe Marmara/ Le Figaro)
Sur un an, les prix ont déjà baissé de 9.3% en France. Des experts évaluent la situation du marché immobilier et encouragent la prudence avant d’acheter, le bas du cycle n’étant probablement pas atteint.
 
Marc Touati, économiste et directeur général de Global Enquities :
«Encore une baisse de 10% d’ici à la fin 2010»

«Ces dernières années, la valeur des biens immobiliers avait trop augmenté par rapport aux revenus des ménages qui ne pouvaient plus se porter acquéreurs. La baisse des prix et celle des taux d’intérêt ont permis de resolvabiliser les acheteurs.

Au déclenchement de la crise, j’avais anticipé une baisse de 20%. Nous sommes donc à mi-chemin. Je pense que les prix vont encore diminuer de 10% d’ici à la fin 2010 ou au début 2011, puis ils repartiront à la hausse. L’investissement dans le neuf devrait repartir à l’été prochain, avec de nouvelles mises en chantier. Ce scénario est toutefois conditionné à la politique monétaire mise en Å“uvre par la Banque centrale européenne (BCE). Le rebond est fragile : une remontée brutale des taux d’intérêt en 2010 risquerait de tuer dans l’Å“uf la reprise. Paradoxalement, ce facteur d’incertitude pourrait inciter les acquéreurs à emprunter avant la fin de cette année».

Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques à Xerfi :
«Redémarrage seulement en 2012»

«Le mouvement de baisse est bien enclenché et les cycles de l’immobilier sont généralement longs. L’évolution du taux de chômage, qui devrait atteindre prochainement 10%, a un double impact sur ce marché. Les personnes concernées ne peuvent plus acheter et les autres sont gagnées par un sentiment de défiance. Qui prendrait le risque de s’engager sur un crédit au long cours alors que pèsent des incertitudes sur son emploi ? De plus, les jeunes, qui éprouvent le plus de difficultés à trouver du travail, forment généralement le premier bataillon des primo-accédants. Au final, je table sur une baisse de 10,5% de la valeur de l’ancien cette année et de 5% l’an prochain. 2011 serait une année de stabilisation et le redémarrage n’interviendrait qu’en 2012.

Le neuf a connu une accélération du nombre de transactions au premier semestre, boosté par le dispositif Scellier. Les investisseurs ont préféré placer leur argent dans l’immobilier plutôt que dans la Bourse où le rebond semblait plus fragile. La situation semble aujourd’hui changer et je n’exclus pas un retournement de ce marché à la fin de l’année. Les prix ne peuvent cependant pas baisser comme dans l’ancien. D’abord parce que ces dernières années, les prix avaient augmenté moins vite. Ensuite parce que les coûts de construction s’élèvent à mesure que pèsent de nouvelles contraintes nées du Grenelle de l’Environnement».

Alban Lacondemine, porte-parole de la société Emprunt Direct :
«Les taux vont remonter en 2010»

«La crise des liquidités est passée et les banques ont accompli des baisses agressives de taux. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter entre 3,60% et 3,70% sur dix ans, de 3,80 à 3,90% sur 15 ans et 3,90 à 3,95% sur 25 ans. Cette tendance à la baisse peut encore se poursuivre jusqu’à la fin de l’année, mais la marge n’est pas importante. Ensuite, on peut imaginer que les taux vont remonter en 2010, mais sans savoir si cette hausse va intervenir en début, milieu ou fin d’année prochaine. Grâce à cette baisse, les acquéreurs retrouveraient un peu de pouvoir d’achat et l’on verrait revenir les primo-accédants. Le recul des prix est sans doute bientôt fini. Cet été, l’activité a été forte, portée par tous ceux qui n’ont pas pu acheter depuis plus d’un an. La loi Scellier a dynamisé le marché du neuf, mais le risque n’est pas écarté de créer une nouvelle bulle spéculative».

Mathilde Lemoine, chef économiste à HSBC :
«Fin de la baisse mi-2010»

«La baisse des prix devrait se poursuivre au 3e et 4e trimestre, sans toutefois s’accélérer. Au total, nous estimons que le marché de l’ancien va reculer de 7% cette année et celui du neuf de 5%. Ce secteur résiste un peu mieux que la revente car les promoteurs ont réagi rapidement en limitant les mises en chantier. Au cours des différentes crises, on observe que le creux des transactions précède celui des prix de deux trimestres. Or, le volume des ventes a nettement remonté cet été. On peut donc penser que la valeur des biens aura atteint son plancher mi-2010. Mais d’ici là, ils vont continuer à fléchir. Pour que les ménages retrouvent leur solvabilité de 2003, il faudrait que les prix diminuent de 25% depuis le déclenchement de la crise. En 2010, la baisse devrait donc se poursuivre de 10%. L’ajustement est plus brutal en province qu’à Paris car la bulle spéculative y était plus importante
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/09/15/05002-20090915ARTFIG00447-les-prix-vont-ils-continuer-a-baisser-.php

Les investisseurs se ruent sur l’once d’or

Les cours de l’or ont atteint de nouveaux records historiques, en frôlant les 1.050 dollars l’once. L’affaiblissenent du billet vert face aux autres monnaies déclenche une ruée des investisseurs vers le métal précieux.
 
L’ or a battu un nouveau plus haut historique mercredi soir à New York, en se propulsant à près de 1.050 dollars. «Après avoir touché un record historique hier (mardi), les prix de l’or se sont encore renforcés, soutenus par l’affaiblissement du dollar», explique-t-on chez Barclays Capital.

Le billet vert a plongé mardi après une hausse des taux d’intérêt en Australie et l’article du quotidien britannique The Independant assurant que les producteurs arabes de pétrole et plusieurs grandes puissances projetaient d’abandonner le dollar comme monnaie des échanges pétroliers.

Plusieurs pays arabes producteurs de pétrole seraient en effet en train de planifier avec la Chine, la Russie, le Japon, le Brésil et la France, la fin de la cotation en dollar du baril. L’information révélée par le quotidien anglais The Independent a de quoi surprendre. L’enjeu de ces discussions serait l’abandon pur et simple du dollar en tant que monnaie de référence pour la cotation des barils de pétrole. En marge de la réunion du Fonds monétaire international à Istanbul, de hauts responsables saoudiens et russes ont démenti l’existence de telles discussions. Le Koweït, Oman et les Emirats arabes unis ont également apporté des démentis. Bercy a également tenu à démentir mercredi ces affirmations. «Il s’agit de pures spéculations, il n’y a aucun fondement derrière ces rumeurs», a indiqué le ministère.

D’après The Independent, il serait question de mettre en place un «panier de devises» composé des monnaies chinoises et japonaises, de l’euro, de l’or et d’une devise représentant les différents pays du golfe impliqués. Des réunions auraient d’ores et déjà eu lieu avec les ministres des finances et les gouverneurs des banques centrales en Russie, en Chine, au Japon et au Brésil. Ces informations, qui proviennent des banques chinoises et arabes basées à Hong Kong, pourraient expliquer la récente montée des cours de l’or, selon The Independent. Le métal jaune, suite à ces informations, poursuivait son envolée de ces derniers jours et en profitait donc pour inscrire un nouveau zénith sur le Comex.
La Chine, possible gagnante d’un tel changement

En choisissant jusqu’à maintenant de maintenir à un niveau artificiellement bas sa monnaie nationale, et en possédant d’immenses réserves de bons du trésor américain libellés en dollar, la Chine pourrait sortir grande gagnante de ces négociations, qui prévoient la mise en place définitive de ce « panier de devises » pour 2018. La Chine importe 60% de son pétrole, majoritairement depuis les pays du Golfe.

Ce changement radical vers la fin du dollar tout-puissant pourrait avoir un impact phénoménal sur le cours des devises au niveau mondial, comparable aux accords de Bretton Woods. Mais seules des discussions informelles auraient eu lieu pour le moment, d’après le journal
http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2009/10/06/04016-20091006ARTFIG00446-speculations-autour-du-petrole-en-dollar-.php

Impôts, prélèvements : ce qui attend les particuliers

La donne a changé : il va falloir adapter ses placements.
Colbert : Pour trouver de l’argent, il arrive un moment où tripoter ne suffit plus. J’aimerais que Monsieur le surintendant m’explique comment on s’y prend pour dépenser encore quand on est déjà endetté jusqu’au cou…

Mazarin : Quand on est un simple mortel, bien sûr, et qu’on est couvert de dettes, on va en prison. Mais l’Etat… L’Etat, lui, c’est différent. On ne peut pas jeter l’Etat en prison. Alors, il continue, il creuse la dette ! Tous les Etats font ça.

Colbert : Ah oui ? Vous croyez ? Cependant, il nous faut de l’argent. Et comment en trouver quand on a déjà créé tous les impôts imaginables ?

Mazarin : On en crée d’autres.

Colbert : Nous ne pouvons pas taxer les pauvres plus qu’ils ne le sont déjà.

Mazarin : Oui, c’est impossible.

Colbert : Alors, les riches ?

Mazarin : Les riches non plus. Ils ne dépenseraient plus. Un riche qui dépense fait vivre des cen­taines de pauvres.

Colbert : Alors, comment fait-on ?

Mazarin : Colbert, tu raisonnes comme un fromage ! Il y a quantité de gens qui sont entre les deux, ni pauvres ni riches… Des Français qui travaillent, rêvant d’être riches et redoutant d’être pauvres ! C’est ceux-là que nous allons taxer, encore plus, toujours plus ! Ceux-là ! Plus tu leur prends, plus ils travaillent pour compenser… C’est un réservoir inépuisable. »

Comment mieux résumer l’état présent des finances publiques de la France qu’en relisant cet extrait du « Diable rouge » ? La pièce d’Antoine Rault a bénéficié cet hiver d’un exceptionnel bouche-à-oreille. Les Parisiens se sont dirigés en masse vers le théâtre Montparnasse. D’abord pour déguster le talent de Claude Rich, impeccable dans sa soutane pourpre de Mazarin mourant. Mais aussi parce qu’ils savaient que le texte allait leur résonner familièrement. Ils se sont reconnus dans la « quantité de gens » raillée par le cardinal. Oui, ces Français qui travaillent toujours plus, moins dans l’espoir de vivre mieux demain que dans la hantise d’aller plus mal : ces Français moyens, ce sont eux, c’est vous, c’est nous.

Le texte est effectivement d’une actualité brûlante. Il faut dire que son auteur, brillant quadragénaire, a travaillé dans les cabinets ministériels, notamment à Matignon, du temps de Jean-Pierre Raffarin. De sorte que l’on ne sait plus si c’est son expérience qui lui a donné des clefs pour mieux comprendre la France de Louis XIV. Ou bien si ce sont les mazarinades qui lui ont inspiré une fable pour décrire l’époque actuelle.

Nouvelle stratégie patrimoniale
En tout cas, la pièce a largement servi d’illustration à notre dernier Cercle des fiscalistes (lire ci­contre). L’un des participants, Me Bernard Monassier, notaire à Paris, l’a reprise pour évoquer la situation dans laquelle se trouvent désormais notre pays et la partie de sa population qui paie des impôts. La crise a en effet nécessité le déversement de milliards d’euros pour déboucher les canalisations de l’économie mondiale. Cependant, ces sommes devront bien être restituées un jour. Pour cela, deux solutions peuvent être mises en oeuvre. L’une, relativement inédite, consisterait à vider les caisses des paradis fiscaux, dans le but de regarnir ­celles des Etats qui s’évertuent à pratiquer une politique de protection sociale. Mais comme il n’est pas certain que les vases communicants fonctionnent correctement, une autre piste plus conventionnelle rappellera furieusement Mazarin : elle prendra la forme d’une énième augmentation de la fiscalité prélevée sur les classes moyennes.

Nos experts du Cercle se sont rejoints sur ce point : il s’agit là de deux tendances lourdes. Comme il faut de l’argent, il faut aller le chercher là où il peut se trouver, c’est-à-dire aussi bien dans les comptes bancaires non déclarés en Suisse que dans les indemnités versées aux accidentés du travail. Même si les mentalités n’y sont pas encore prêtes, il faudra sans doute s’y faire. Il se peut même que l’on n’ait encore rien vu ! Dans des conférences internationales, des spécialistes suggèrent d’appliquer la TVA à des prestations jusque-là exonérées, comme certains services postaux, par exemple. De même, le nombre d’assujettis à la CSG devrait augmenter. Il se pourrait même que cette contribution soit tellement généralisée qu’elle finisse par fusionner avec l’impôt sur le revenu… L’heure n’est donc plus à évoquer les beaux jours de la loi Tepa, du bouclier fiscal et de la suppression des droits de succession entre époux. Cette époque­-là est révolue. C’était en 2007, autant dire une éternité.

Cependant, si la règle du jeu fiscal est à ce point modifiée, c’est toute la stratégie patrimoniale des particuliers qui va se trouver bouleversée. Dès lors, est-il raison­nable de bâtir ses placements sur des incitations fiscales susceptibles d’être remises en cause ? D’autant que, si l’inflation revient, elle ne va pas tarder à dicter, elle aussi, ses propres règles. Or son retour est annoncé, pour ne pas dire souhaité, car c’est aussi une manière de rembourser les milliards injectés voici un an.

Cinq conseils à suivre
Devant ce paysage mouvant, nos experts en patrimoine ont dégagé cinq priorités pour les particuliers. Ces derniers doivent :

1. clarifier leur situation s’ils sont en possession de comptes occultes à l’étranger ;

2. en matière de placements, préférer les solutions souples et réversibles, quitte à les loger quand même dans des enveloppes conçues pour le long terme, comme l’assurance-vie ;

3. d’un point de vue de statuts, privilégier ceux qui permettent d’être assujetti à l’impôt sur les sociétés plutôt que sur le revenu ;

4. préférer les solutions tournées vers l’entreprise plutôt que vers l’immobilier ;

5. privilégier l’actif au passif, autrement dit les actions aux obligations, dont les taux ne peuvent que remonter.

Enfin, à l’avenir, ils ont intérêt à suivre cyniquement le (mauvais) exemple des Etats et à s’endetter pour acquérir du patrimoine, puisque l’inflation mangera les remboursements !
FRANCOIS LE BRUN, Les Echos

http://www.lesechos.fr/info/france/020162406314.htm?xtor=RSS-2009

Investissement Scellier : l’effet d’aubaine se confirme

Le verdissement programmé du dispositif Scellier n’enlève pour l’instant rien à son efficacité. Cet allégement fiscal en faveur de l’investissement locatif a permis aux promoteurs de se refaire une santé depuis le début de l’année.      
 La pilule est difficile à avaler pour les promoteurs. L’annonce d’un ” verdissement ” du Scellier inscrit dans le projet de loi de Finances 2010 ne les réjouit pas. Si elle est votée, cette décision devrait prendre effet dès janvier. Du coup, la réduction d’impôt maximale de 25 % du prix d’acquisition d’un logement neuf destiné à la location ne s’appliquerait plus qu’aux acheteurs d’appartements estampillés ” BBC ” (Bâtiment Basse Consommation). Les bailleurs de biens plus gourmands en énergie devraient se contenter d’un taux de 20 % en 2010, puis de 15 % en 2011.

Difficile aujourd’hui d’évaluer les effets de cet ajustement sur les ventes. Pour Guy Nafilyan, patron de Kaufman & Broad, cette version remaniée du Scellier “  risque de casser la dynamique entamée il y a seulement dix mois. On a changé les règles trop vite “, se désole-t-il. ” C’est une bonne décision pour les opérateurs car cela va permettre d’accélérer le mouvement. Obligatoire en 2013, cette norme environnementale sera du coup opérationnelle plus tôt que prévu “, commente de son côté Bruno Corinti, directeur général délégué du pôle Logement de Nexity. Pour l’heure, ces habitations écologiques ne représentent que 2 à 3 % des permis de construire déposés.

Depuis son entrée en vigueur le 1er janvier, la loi Scellier, baptisée du nom du député dépositaire de l’amendement, a donné un coup de fouet à l’investissement locatif, en berne depuis la tourmente financière de l’automne 2008. Moins d’un an après son application, les ventes de logements neufs ont permis de maintenir 35.000 emplois dans le bâtiment. Des emplois menacés en 2008 à l’époque où les promoteurs avaient gelé ou abandonné leurs projets. Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC), déclare qu’entre ” 55 % et 60 % des ventes ont été réalisées auprès d’investisseurscontre environ 40 % l’an passé “. ” Cette proportion fluctue selon les régions, avec des pics à 70 % “, précise-t-il. L’impact sur la commercialisation des programmes a été rapide. ” Nous avons constaté un frémissement dès le mois de mars. Puis, les records de ventes ont eu lieu en avril et en mai “, observe Olivier Bokobza, vice-président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Selon les promoteurs, le poids des investisseurs dans les chiffres d’affaires a doublé, voire triplé par rapport à celui de 2008. ” En un an, les taux de réservation ont grimpé de 36 % dont 21 % grâce à l’investissement locatif “, constate Fabrice Desrez, membre du directoire des Nouveaux Constructeurs.

Retour des petites surfaces
Cette mesure de soutien a bénéficié d’un climat favorable. En début d’année, les taux des crédits ont baissé, de même que les prix. ” Ce stimulus fiscal a profité d’un bon timing “, reconnaît Serge Grzybowski, PDG d’Icade. Pour surfer sur la vague du Scellier, les promoteurs n’ont pas hésité à modifier leurs offres commerciales. Tous ont transformé certains programmes afin de proposer davantage de petites surfaces, mieux adaptées à l’enveloppe financière du Scellier. ” Ainsi, notre opération de Marseille compte aujourd’hui 72 logements contre 60 au départ. Des cinq et quatre pièces ont été divisés en deux et trois pièces “, explique Régis Hérouard, directeur général adjoint de OGIC. C’est là un effet pervers du dispositif : la disparition des grandes surfaces au profit des petits lots aux agencements compacts, conçus pour doper le rendement. ” C’est dommage, car on risque de perdre de la qualité en cours de route “, regrette Marc Piétri, PDG de Constructa. ” Nous restons attentifs dans la phase de conception des appartements. Nous raisonnons comme un utilisateur et pas comme un bailleur “, insiste Serge Grzybowski.

Les prix dissuasifs des grandes surfaces ont détourné les acheteurs de résidences principales, notamment en Ile-de-France, faute d’une offre suffisante dans des enveloppes de moins de 300.000 euros. Ce marché est en panne avec des réservations divisées par trois. ” L’incitation Scellier a permis d’éviter un effondrement de l’activité sur un marché fragile et convalescent “, souligne Guy Nafilyan. ” On parle beaucoup de l’explosion du Scellier et de son effet d’aubaine. Pourtant, les ventes réalisées cette année grâce à ce dispositif n’atteindront pas les scores du Périssol ou du Robien “, nuance Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim. En 2009, environ 55.000 lots seront vendus à des investisseurs contre 35.000 en 2008, 62.000 en 2007, 66.000 en 2006 et 68.700 en 2005. ” On est loin des niveaux d’avant la crise “, confirme François Jouven, patron du groupe Akerys.

Le rythme élevé d’écoulement des programmes Scellier n’aurait pour l’instant pas de répercussion sur les prix. ” Les acheteurs sont sensibles à ce paramètre. Un logement proposé à une valeur légèrement supérieure à celle du marché local ne se vend pas “, affirme Jérôme Quentin-Mauroy, PDG de Tagerim.

Préoccupés par la fonte des stocks, les promoteurs sont repartis en quête de foncier. Pour assurer leurs opérations de demain, certains n’hésitent pas à faire de la surenchère auprès des propriétaires de terrains. Cette valeur plus élevée de la ” matière première ” se retrouvera mécaniquement dans les prix de sortie de leurs futurs programmes. Quant aux logements BBC, demain chouchoutés par le Scellier, ils se vendent entre 5 et 10 % plus cher qu’une habitation en ” RT 2005 “, la norme réglementaire actuelle. Cumulés, ces surcoûts alourdiront la note et pourraient décourager les épargnants en quête d’un placement rentable.

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Niches fiscales : durcissement en vue

Claude Guéant, secrétaire général de l’Elysée, se dit ouvert à un réexamen des niches fiscales lors du débat budgétaire au Parlement. Les sénateurs UMP proposent de ramener le plafond global de 25.000 à 20.000 euros, le Nouveau Centre défend un rabot général de 5 milliards d’euros.        
Le chef de l’Etat assume un déficit budgétaire record (116 milliards l’an prochain), ce qui n’est pas forcément le cas des élus de droite, de plus en plus nombreux à vouloir endiguer l’emballement des niches fiscales sans attendre la sortie de crise. La déclaration du secrétaire général de l’Elysée, Claude Guéant, hier dans ” Le Figaro “, selon laquelle l’exécutif est ” ouvert à un réexamen des niches fiscales et sociales “dans le cadre du débat parlementaire, n’a, à ce titre, rien d’anodin.

” Nicolas Sarkozy se rend bien compte que la loi de Finances n’est pas satisfaisante en l’état et qu’elle doit être retouchée au Parlement, notamment sur la question des niches fiscales “,estime Philippe Marini (UMP), rapporteur du budget au Sénat. ” L’Elysée veut faire diversion. Si l’on parle des niches fiscales, c’est pour ne pas parler des vrais problèmes, dont la dette “, estime de son côté le député Hervé Mariton (UMP).

Un effet redouté sur l’emploi
Les réductions d’impôt atteindront 72,7 milliards d’euros l’an prochain (hors plan de relance), contre 70,7 milliards cette année. Et le plafonnement global décidé l’an dernier, permettant de li-

miter la réduction d’impôt à 25.000 euros par ménage, plus 10 % du revenu imposable, aura un effet plus modeste qu’espéré, puisqu’il ne rapportera que 22 millions au budget de l’Etat (” Les Echos ” d’hier).

Le terrain est donc favorable à l’opposition : ” Réduire de 1 % le montant des niches fiscales générerait plus d’économies que le non-remplacement de 34.000 fonctionnaires en 2010 “, estime le sénateur François Rebsamen (PS), qui propose aussi d’abaisser le plafond global de 25.000 à 15.000 euros.

Son point de vue n’est pas très éloigné de certains poids lourds de la majorité. Philippe Marini entend ainsi proposer de ramener le plafond global des niches de 25.000 à 20.000 euros. ” Nous ne pouvons guère faire mieux à ce stade, car nous redoutons l’effet sur l’emploi, et notamment sur les salariés à domicile “, justifie-t-il.

Philippe Marini souhaite également réduire les avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier, et notamment la défiscalisation en cas d’investissement dans des résidences de tourisme, qu’il juge ” abusive “.

” Du travail d’orfèvre ”
Les initiatives seront peut-être moins nombreuses à l’Assemblée nationale, où Gilles Carrez (UMP), rapporteur du budget, et Pierre Méhaignerie (UMP), président de la commission des Affaires sociales, refusent de durcir les plafonds votés l’an dernier, ceux-ci ne devant entrer en vigueur que l’année prochaine. ” Nous avons fait du travail d’orfèvre. Attention à ne pas mettre tout l’édifice par terre ! “, supplie Gilles Carrez, bien conscient que le durcissement séduit une partie des députés de droite.

” Tous ceux qui veulent s’attaquer aux niches une par une vont se planter. Il faut privilégier les mesures globales “, affirme Charles de Courson (Nouveau Centre), qui propose de réduire leur enveloppe de 5 milliards d’euros l’an prochain. Il suggère de raboter chaque dispositif de 5 %, ce qui rapporterait 3,5 milliards d’euros. Une mesure extrêmement sensible, puisqu’elle toucherait aussi bien la prime pour l’emploi que les emplois à domicile. Il préconise aussi de limiter les exonérations de charges ” Fillon ” dans les grandes entreprises : réduction de moitié entre 1.000 et 2.000 salariés, et de 75 % au-delà.

Pour le ministre du Budget, Eric Woerth, qui se dit régulièrement prêt à réévaluer toutes les niches, le débat parlementaire ne sera pas un long fleuve tranquille.

http://www.lesechos.fr/patrimoine/impots/300380985.htm?xtor=RSS-2066