BANC D’ESSAI Quinze SCPI passées au crible

 

Quelques milliers d’euros suffisent pour souscrire des parts de SCPI (sociétés de placement immobilier). Recommandé sur le long terme, le placement en ” pierre papier permet de diversifier ses risques et de tabler sur un beau rendement.  
La SCPI (Société civile immobilière) collecte des fonds pour constituer un patrimoine immobilier. Elle fait appel public à l’épargne, après avoir obtenu l’autorisation de l’AMF (autorité des marchés financiers). Les sommes collectées sont affectées à l’acquisition d’immeubles, à usage commercial ou d’habitation, qui seront mis en location. La SCPI perçoit par l’intermédiaire de la société de gestion, des loyers, qu’elle reverse aux épargnants appelés associés, après déduction des charges d’entretien, des travaux et des frais de gestion.

Un actif sous- jacent varié
Avec les fonds collectés, les SCPI peuvent acheter de la pierre commerciale ou d’habitation. Les bureaux, les bâtiments de logistique et les murs de magasins constituent le secteur de la pierre commerciale. Les professionnels distinguent les SCPI classiques (investies en bureaux et bâtiments de logistique) de celles investies en murs de magasins. Une distinction que l’on retrouve dans notre banc d’essai.

Les SCPI peuvent également acquérir des logements. Comme ce type d’actif immobilier dégage moins de rendement que la pierre commerciale, le législateur préfère l’assortir d’un régime d’encouragement à l’investissement locatif. Dernier en date : le dispostif Scellier.

Les avantages
En faisant un ” pot commun ” des biens immobiliers et des loyers, la SCPI présente des grands avantages par rapport à la détention d’un bien en direct.

Le fractionnement de l’investissement. ” Compte tenu des montants en jeu, un particulier ne peut pas acquérir un immeuble de bureaux, explique Daniel While, analyste SCPI à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. En revanche, la souscription de parts de SCPI lui donne accès à ce type de placement, en y consacrant seulement quelques centaines ou milliers d’euros “. Par exemple, il faut moins de 300 euros pour souscrire une part de la SCPI Buroboutic investie en murs de magasins.

La mutualisation des risques. Qu’un actif immobilier devienne vacant ou qu’un locataire ne paie plus ses loyers, cet ” accident ” est dilué dans la masse.

La gestion déléguée puisque la SCPI est pilotée par la société de gestion. Inutile de trouver les biens, les locataires, d’envoyer les quittances de loyer, de recouvrer les loyers. Cette gestion déléguée à un coût compris, selon les SCPI, entre 8 à 10% HT des loyers encaissés.

La distribution trimestriels des revenus. Chaque trimestre, les associés perçoivent des loyers au prorata de leur participation dans le capital de la société. ” Cette pierre sans souci est appréciée par les seniors souhaitant compléter leurs revenus de retraite, explique Laurent Flechet, président du Directoire de Ciloger. Actuellement, le rendement de nos SCPI investies en bureaux ou en murs de magasins tourne autour de 6% annuel, un joli score dans ce contexte de baisse généralisée des taux d’intérêt “.

La possibilité de financer à crédit la souscription des parts de SCPI. Lorsqu’il s’agit de SCPI classiques investies en bureaux ou en murs de magasins, l’associé peut faire jouer à plein l’effet de levier. ” Compte tenu des taux de crédit actuels, le particulier peut quasiment rembourser son crédit amortissable avec les revenus versés par la SCPI, poursuit Laurent Flechet. L’idéal consiste à souscrire à crédit des parts de SCPI quelques années avant de partir à la retraite ”

Les inconvénients
Un risque en capital. La valeur de la part peut baisser. Sur les 134 SCPI gérées par les 22 sociétés de gestion, 86 sont investies dans l’immobilier commercial. A la différence des logements, les bureaux et les murs de magasins dégagent un rendement élevé. L’an dernier, ce taux de rendement s’élevait en moyenne à 6%. Évaluées chaque année, la valeur des parts de SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse. Pour maintenir ce rendement de l’ordre de 6%, des sociétés de gestion sont tentées de dévaloriser les valeurs de leurs parts, si les loyers baissent. Comme les obligations, les SCPI sont des produits de rendement, mais n’offrent pas de garantie en capital.

Une liquidité moyenne. N’étant pas cotée, la SCPI peut présenter un risque de liquidité lorsqu’il y a plus d’acheteurs que de vendeurs. Après les difficultés rencontrées dans les années 90, les professionnels ont mis en place de nouvelles règles améliorant la liquidité. Les vendeurs peuvent trouver des acquéreurs en quelques semaines.

Attention, les SCPI ” fiscales ” comme par exemple celles donnant droit au dispositif Scellier, souffrent d’un manque de liquidité. L’avantage fiscal n’est accordé qu’au souscripteur d’origine. Alors que la durée de vie d’une SCPI Scellier tourne autour de douze ans, il faut compter au moins deux années supplémentaires pour qu’elle vende ses actifs immobiliers et reverse le produit de ces cessions aux associés.

La fiscalité
Comme la SCPI bénéficie de la transparence fiscale, l’associé est imposé sur les revenus locatifs de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

A l’instar de l’investissement en direct, une SCPI Scellier donne droit à la réduction d’impôt. Avec un bonus : l’associé bénéficie de la réduction d’impôt dès la souscription. En revanche, dans un investissement en direct, il doit attendre la livraison de l’immeuble, ce qui retarde le début de la défiscalisation de plusieurs mois.

La souscription
Sur la vingtaine de sociétés de gestion, la plupart sont filiales de banques. Pour les SCPI pilotées par ces filiales bancaires, il est possible de souscrire auprès des banques. Pas au simple guichet, mais dès lors qu’on est suivi par un attaché commercial. Dans la panoplie des produits bancaires, les SCPI sont considérés comme des produits ” moyenne gamme “. Par conséquent, elles ne sont pas réservées à la gestion de fortune.

Il est également possible de souscrire des parts de SCPI via des conseillers en gestion de patrimoine. Ces professionnels distribuent des SCPI de société de gestion indépendante comme par exemple Périal, Sofidy, UFFI. Mais également celles émanant de sociétés dans le giron de groupe bancaire : l’UFG, Ciloger.

Qu’elles soient classiques ou fiscales, les SCPI reposent sur un sous-jacent immobilier. A ce titre, il s’agit d’un placement à long terme à détenir pendant au moins une dizaine d’années.

5 SCPI classiques investies en bureaux
 

 
SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
Pierre Selection - BNP Paribas 6,96 % 17,89 % 252 BNP Paribas
Immobilière privée-France Pierre - BNP Paribas 9,04 % 17,50 % 270 BNP Paribas
Dauphi Pierre - Cabinet Voisin 6,46 % 16,49 % 293 CGPI
Sofipierre - Sofidy 5,33 % 15,01 % 465 CGPI
Selectipierre 2 - UFFI 7, 80 % 14,41 % 336,62 CGPI

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

5 SCPI investies en murs de magasins

 
SCPI- société de gestion Rendement 2009 TRI 5 ans Prix   de la part au 31/12/09 en euros Distributeurs
BTP Immobilier- UFFI 6,88 % 13,54 % 371 CGPI
Actipierre 1- Ciloger 5,50 % 13,28 % 490 Banque Postale, Caisse d’Epargne
Buroboutic- Fiducial 6,02 % 12,68 % 255 CGPI
Foncia Pierre rendement- Foncia 6,0 % 11,40 % 780 CGPI
Immorente - Sofidy 5,60 10,20 305 CGPI

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

5 SCPI Scellier investies en logement

 
Nom de la SCPI- Société de gestion Prix de souscription frais compris en euros Montant minimum de souscription en euros Distributeurs
Ciloger Habitat - Ciloger 600 600 Banque Postale, Caisse d’Epagne
Fructirésidence - Natixis 1.250 6.250 Banque populaire
Multihabitation 5-UFG 1.500 7.500 UFG, Crédit mutuel, CGPI
Pierre Avenir - BNP Paribas 1.000 10.000 BNP Paribas
Premely Habitat - Amundi 2.000 10.000 Crédit Agricole

(source : IEIF, d’après sélection des Echos). Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle.

Le TRI (taux de rentabilité interne) mesure la rentabilité moyenne annuelle d’un placement sur sa durée. Il tient compte des dates d’achat et de vente de parts de SCPI, de la plus ou moins-value réalisée à la vente en fin de période, et des revenus versés aux associés pendant la période.

MARTINE DENOUNE, Les Echos
Lire également dans la rubrique ” finances personnelles ” :
DOSSIER Les rendements des principaux produits d’épargne,

Profiter de la réduction d’impôt Scellier, avec les parts de SCPI

SCPI : un rendement moyen de 6% en 2009

 
——————————————————————————–
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300413114.htm?xtor=RSS-2066
——————————————————————————–

Bourse : les raisons de croire aux actions

 

Dans quel état se trouveront les portefeuilles au 31 décembre prochain ? Pour la première fois, nous avons réuni les avis de seize sociétés de gestion. A toutes, nous avons posé les mêmes questions : quelle orientation générale aux indices des marchés actions ; quelles perspectives d’évolution des taux pour les obligations, quel niveau d’inflation, la tendance pour le dollar et le prix du bail. Les trois quarts des investisseurs professionnels ont placé les actions en tête de leurs actifs préférés. Certes, ils n’excluent pas des parcours chaotiques, voire des consolidations à court terme. Mais ils préfèrent quand même les titres d’entreprises aux obligations d’Etat. Dans la même logique, ils privilégient les titres d’emprunts privés. C’est l’enseignement majeur de ce début d’année : les entreprises inspirent désormais plus confiance que les pays. Extraits choisis parmi les analyses des stratégistes.    
” Si on espère une performance à 2 chiffres, c’est sur les actions qu’il convient d’investir. ”
Rachid Medjaoui,adjoint au directeur de la gestion (La Banque Postale AM)

” La tendance sur les marchés actions ne sera pas aussi spectaculaire qu’en 2009, mais si on espère une performance à 2 chiffres, c’est sur les actions qu’il convient d’investir. Enfin, compte tenu de leur prix actuel, les obligations indexées sur l’inflation offrent une protection intéressante. Car, si nous n’envisageons pas une reprise à court terme de l’inflation, nous ne pouvons pas l’exclure à moyen terme. ”

” Les Français restent trop peu exposés aux actions. ”
Jean-Patrice Prudhomme, directeur de la gestion sous mandat (Barclays Wealth Managers)

” L’amélioration de la conjoncture devrait être plus modérée de part et d’autre de l’Atlantique alors que la croissance restera forte dans les pays émergents. Après avoir massivement placé leurs économies en produits monétaires et en obligations du fait de la crise, les particuliers restent trop peu exposés aux actions, alors que ce placement est l’un des plus rentables sur longue période. Nous surpondérons donc les actions. ”

” Le marché boursier directeur n’est plus Wall Street, mais Shanghai. ”
Eric Le Coz, membre du comité d’investissements (Carmignac)

” Le rééquilibrage économique global a déplacé irréversiblement les foyers de croissance vers les pays émergents dont la force de traction est désormais telle que le marché boursier directeur n’est plus Wall Street, mais Shanghai. La reprise des pays développés va réduire leur déficit d’activité par rapport aux émergents. Y aura-t-il pour autant une surperformance de leurs Bourses ? Pas sûr. Car l’inévitable ponction à venir des excès de liquidités va inciter les investisseurs à plus de discernement. ”

” Les valorisations rendent possible un retour des OPA. ”
Julien Vincenti, gérant allocation d’actifs (CCR AM)

” Les facteurs de soutien à une poursuite de la hausse des indices semblent plus forts que les risques identifiés. Les conditions de financement sont meilleures et les valorisations rendent possible un retour des OPA. Enfin, l’effet retard de certaines analyses peut laisser la place à de bonnes surprises sur les résultats. Ces perspectives justifient un optimisme raisonnable. Mais la discrimination entre les supports et secteurs sera prépondérante. ”

” Les actions pourraient d’abord s’apprécier de 5 à 10 %. ”
Vincent Guenzi, stratégiste (Cholet Dupont)

” Pour l’instant, la conjoncture économique reste bien orientée et les discours des grandes banques centrales sont plutôt apaisants. Les actions pourraient d’abord s’apprécier de 5 à 10 %, puis être contrariées par une incertitude croissante (évolution des taux, rythme de la croissance, déceptions sur des résultats). Sur l’année, les indices devraient progresser modérément… La sélectivité reste de rigueur. ”

” Les marchés sont au même niveau qu’en 2003. ”
Frédéric Buzaré, responsable de la gestion actions (Dexia AM)

” Les actions sont la seule classe d’actifs à ne pas avoir retrouvé leur niveau de l’été 2008. Les marchés européens sont au même niveau que 2003 (actif net) alors qu’une hausse de 20 % des bénéfices est possible. Les actions peuvent ainsi progresser sans que leur PER s’enflamme. La stratégie des haltères qui consiste à concilier actions de croissance de qualité et titres plus cycliques semble être la meilleure pour profiter de la hausse des marchés, tout en restant prudent. ”

” Le moment est venu de sortir des emprunts d’Etat. ”
Bill O’Neill, responsable de la stratégie (Merrill Lynch Wealth Management)

” Bonne année pour les actions, en particulier pour celles exposées à la Chine, l’Inde, la Malaisie, l’Indonésie et la Corée et pour les titres cycliques, industriels et les matières premières. Les éventuels resserrements monétaires au second semestre pourraient apporter un risque de choc brusque, mais de courte durée. Aussi, le moment est-il venu de sortir des emprunts d’Etat où les risques semblent particulièrement patents sur les courbes de taux américains et britanniques. ”

” Le potentiel de performance des actions est encore important en particulier au Japon. ”
Matthieu Grouès, responsable stratégie et allocation (Lazard Frères Gestion)

” Les autorités resteront prudentes alors que certains risques demeurent. Dans un contexte globalement favorable, les actifs risqués et les actions sont à privilégier. Certes, ces dernières ont beaucoup progressé depuis leur plus bas, mais les niveaux étaient aberrants ! Avec la poursuite de l’amélioration économique, le potentiel de performance des actions est encore très important, en particulier au Japon. ”

” Les actions continuent d’offrir d’intéressants points d’entrée. ”
Gerhard Aigner, directeur général en charge de la gestion d’actifs (Raiffeisen)

” Les actions continuent d’offrir d’intéressants points d’entrée. On peut s’attendre à une hausse mais il est plus prudent d’étaler les investissements et de profiter des phases de baisse. A l’échelle mondiale, les investisseurs disposent de liquidités considérables. Dans un contexte marqué par une faiblesse durable des taux d’intérêt, la demande pour des formes d’investissements plus rentables ne va cesser de s’intensifier au cours des prochains mois. ”

” De bien meilleurs rendements pour les actions. ”
Daniel C. Peirce, ” senior global strategist ” (State Street GA)

” En valeur absolue, les rendements sur bénéfice estimés pour 2010 sont autour de 5 % pour le Japon, de 6 à 7 % pour les Etats-Unis et 8 % pour Europe. Ces rémunérations sont bien au-dessus de celles des obligations gouvernementales ou d’entreprises dont la moyenne des rendements tourne autour de 2 % pour le Japon et les Etats-Unis, et de 3 % à 4 % pour l’Europe. Ces niveaux sont donc suffisants pour soutenir les actions aussi longtemps que les perspectives de profits reste saines. ”

http://www.lesechos.fr/patrimoine/sicav/300406940.htm?xtor=RSS-2066

Immobilier : acheter ou attendre encore ?

Dans la capitale, les prix reculent dans tous les arrondissements. (Photo Jean-Christophe Marmara/ Le Figaro)
Sur un an, les prix ont déjà baissé de 9.3% en France. Des experts évaluent la situation du marché immobilier et encouragent la prudence avant d’acheter, le bas du cycle n’étant probablement pas atteint.
 
Marc Touati, économiste et directeur général de Global Enquities :
«Encore une baisse de 10% d’ici à la fin 2010»

«Ces dernières années, la valeur des biens immobiliers avait trop augmenté par rapport aux revenus des ménages qui ne pouvaient plus se porter acquéreurs. La baisse des prix et celle des taux d’intérêt ont permis de resolvabiliser les acheteurs.

Au déclenchement de la crise, j’avais anticipé une baisse de 20%. Nous sommes donc à mi-chemin. Je pense que les prix vont encore diminuer de 10% d’ici à la fin 2010 ou au début 2011, puis ils repartiront à la hausse. L’investissement dans le neuf devrait repartir à l’été prochain, avec de nouvelles mises en chantier. Ce scénario est toutefois conditionné à la politique monétaire mise en Å“uvre par la Banque centrale européenne (BCE). Le rebond est fragile : une remontée brutale des taux d’intérêt en 2010 risquerait de tuer dans l’Å“uf la reprise. Paradoxalement, ce facteur d’incertitude pourrait inciter les acquéreurs à emprunter avant la fin de cette année».

Alexandre Mirlicourtois, directeur des études économiques à Xerfi :
«Redémarrage seulement en 2012»

«Le mouvement de baisse est bien enclenché et les cycles de l’immobilier sont généralement longs. L’évolution du taux de chômage, qui devrait atteindre prochainement 10%, a un double impact sur ce marché. Les personnes concernées ne peuvent plus acheter et les autres sont gagnées par un sentiment de défiance. Qui prendrait le risque de s’engager sur un crédit au long cours alors que pèsent des incertitudes sur son emploi ? De plus, les jeunes, qui éprouvent le plus de difficultés à trouver du travail, forment généralement le premier bataillon des primo-accédants. Au final, je table sur une baisse de 10,5% de la valeur de l’ancien cette année et de 5% l’an prochain. 2011 serait une année de stabilisation et le redémarrage n’interviendrait qu’en 2012.

Le neuf a connu une accélération du nombre de transactions au premier semestre, boosté par le dispositif Scellier. Les investisseurs ont préféré placer leur argent dans l’immobilier plutôt que dans la Bourse où le rebond semblait plus fragile. La situation semble aujourd’hui changer et je n’exclus pas un retournement de ce marché à la fin de l’année. Les prix ne peuvent cependant pas baisser comme dans l’ancien. D’abord parce que ces dernières années, les prix avaient augmenté moins vite. Ensuite parce que les coûts de construction s’élèvent à mesure que pèsent de nouvelles contraintes nées du Grenelle de l’Environnement».

Alban Lacondemine, porte-parole de la société Emprunt Direct :
«Les taux vont remonter en 2010»

«La crise des liquidités est passée et les banques ont accompli des baisses agressives de taux. Aujourd’hui, il est possible d’emprunter entre 3,60% et 3,70% sur dix ans, de 3,80 à 3,90% sur 15 ans et 3,90 à 3,95% sur 25 ans. Cette tendance à la baisse peut encore se poursuivre jusqu’à la fin de l’année, mais la marge n’est pas importante. Ensuite, on peut imaginer que les taux vont remonter en 2010, mais sans savoir si cette hausse va intervenir en début, milieu ou fin d’année prochaine. Grâce à cette baisse, les acquéreurs retrouveraient un peu de pouvoir d’achat et l’on verrait revenir les primo-accédants. Le recul des prix est sans doute bientôt fini. Cet été, l’activité a été forte, portée par tous ceux qui n’ont pas pu acheter depuis plus d’un an. La loi Scellier a dynamisé le marché du neuf, mais le risque n’est pas écarté de créer une nouvelle bulle spéculative».

Mathilde Lemoine, chef économiste à HSBC :
«Fin de la baisse mi-2010»

«La baisse des prix devrait se poursuivre au 3e et 4e trimestre, sans toutefois s’accélérer. Au total, nous estimons que le marché de l’ancien va reculer de 7% cette année et celui du neuf de 5%. Ce secteur résiste un peu mieux que la revente car les promoteurs ont réagi rapidement en limitant les mises en chantier. Au cours des différentes crises, on observe que le creux des transactions précède celui des prix de deux trimestres. Or, le volume des ventes a nettement remonté cet été. On peut donc penser que la valeur des biens aura atteint son plancher mi-2010. Mais d’ici là, ils vont continuer à fléchir. Pour que les ménages retrouvent leur solvabilité de 2003, il faudrait que les prix diminuent de 25% depuis le déclenchement de la crise. En 2010, la baisse devrait donc se poursuivre de 10%. L’ajustement est plus brutal en province qu’à Paris car la bulle spéculative y était plus importante
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/09/15/05002-20090915ARTFIG00447-les-prix-vont-ils-continuer-a-baisser-.php

Investissement Scellier : l’effet d’aubaine se confirme

Le verdissement programmé du dispositif Scellier n’enlève pour l’instant rien à son efficacité. Cet allégement fiscal en faveur de l’investissement locatif a permis aux promoteurs de se refaire une santé depuis le début de l’année.      
 La pilule est difficile à avaler pour les promoteurs. L’annonce d’un ” verdissement ” du Scellier inscrit dans le projet de loi de Finances 2010 ne les réjouit pas. Si elle est votée, cette décision devrait prendre effet dès janvier. Du coup, la réduction d’impôt maximale de 25 % du prix d’acquisition d’un logement neuf destiné à la location ne s’appliquerait plus qu’aux acheteurs d’appartements estampillés ” BBC ” (Bâtiment Basse Consommation). Les bailleurs de biens plus gourmands en énergie devraient se contenter d’un taux de 20 % en 2010, puis de 15 % en 2011.

Difficile aujourd’hui d’évaluer les effets de cet ajustement sur les ventes. Pour Guy Nafilyan, patron de Kaufman & Broad, cette version remaniée du Scellier “  risque de casser la dynamique entamée il y a seulement dix mois. On a changé les règles trop vite “, se désole-t-il. ” C’est une bonne décision pour les opérateurs car cela va permettre d’accélérer le mouvement. Obligatoire en 2013, cette norme environnementale sera du coup opérationnelle plus tôt que prévu “, commente de son côté Bruno Corinti, directeur général délégué du pôle Logement de Nexity. Pour l’heure, ces habitations écologiques ne représentent que 2 à 3 % des permis de construire déposés.

Depuis son entrée en vigueur le 1er janvier, la loi Scellier, baptisée du nom du député dépositaire de l’amendement, a donné un coup de fouet à l’investissement locatif, en berne depuis la tourmente financière de l’automne 2008. Moins d’un an après son application, les ventes de logements neufs ont permis de maintenir 35.000 emplois dans le bâtiment. Des emplois menacés en 2008 à l’époque où les promoteurs avaient gelé ou abandonné leurs projets. Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC), déclare qu’entre ” 55 % et 60 % des ventes ont été réalisées auprès d’investisseurscontre environ 40 % l’an passé “. ” Cette proportion fluctue selon les régions, avec des pics à 70 % “, précise-t-il. L’impact sur la commercialisation des programmes a été rapide. ” Nous avons constaté un frémissement dès le mois de mars. Puis, les records de ventes ont eu lieu en avril et en mai “, observe Olivier Bokobza, vice-président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. Selon les promoteurs, le poids des investisseurs dans les chiffres d’affaires a doublé, voire triplé par rapport à celui de 2008. ” En un an, les taux de réservation ont grimpé de 36 % dont 21 % grâce à l’investissement locatif “, constate Fabrice Desrez, membre du directoire des Nouveaux Constructeurs.

Retour des petites surfaces
Cette mesure de soutien a bénéficié d’un climat favorable. En début d’année, les taux des crédits ont baissé, de même que les prix. ” Ce stimulus fiscal a profité d’un bon timing “, reconnaît Serge Grzybowski, PDG d’Icade. Pour surfer sur la vague du Scellier, les promoteurs n’ont pas hésité à modifier leurs offres commerciales. Tous ont transformé certains programmes afin de proposer davantage de petites surfaces, mieux adaptées à l’enveloppe financière du Scellier. ” Ainsi, notre opération de Marseille compte aujourd’hui 72 logements contre 60 au départ. Des cinq et quatre pièces ont été divisés en deux et trois pièces “, explique Régis Hérouard, directeur général adjoint de OGIC. C’est là un effet pervers du dispositif : la disparition des grandes surfaces au profit des petits lots aux agencements compacts, conçus pour doper le rendement. ” C’est dommage, car on risque de perdre de la qualité en cours de route “, regrette Marc Piétri, PDG de Constructa. ” Nous restons attentifs dans la phase de conception des appartements. Nous raisonnons comme un utilisateur et pas comme un bailleur “, insiste Serge Grzybowski.

Les prix dissuasifs des grandes surfaces ont détourné les acheteurs de résidences principales, notamment en Ile-de-France, faute d’une offre suffisante dans des enveloppes de moins de 300.000 euros. Ce marché est en panne avec des réservations divisées par trois. ” L’incitation Scellier a permis d’éviter un effondrement de l’activité sur un marché fragile et convalescent “, souligne Guy Nafilyan. ” On parle beaucoup de l’explosion du Scellier et de son effet d’aubaine. Pourtant, les ventes réalisées cette année grâce à ce dispositif n’atteindront pas les scores du Périssol ou du Robien “, nuance Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim. En 2009, environ 55.000 lots seront vendus à des investisseurs contre 35.000 en 2008, 62.000 en 2007, 66.000 en 2006 et 68.700 en 2005. ” On est loin des niveaux d’avant la crise “, confirme François Jouven, patron du groupe Akerys.

Le rythme élevé d’écoulement des programmes Scellier n’aurait pour l’instant pas de répercussion sur les prix. ” Les acheteurs sont sensibles à ce paramètre. Un logement proposé à une valeur légèrement supérieure à celle du marché local ne se vend pas “, affirme Jérôme Quentin-Mauroy, PDG de Tagerim.

Préoccupés par la fonte des stocks, les promoteurs sont repartis en quête de foncier. Pour assurer leurs opérations de demain, certains n’hésitent pas à faire de la surenchère auprès des propriétaires de terrains. Cette valeur plus élevée de la ” matière première ” se retrouvera mécaniquement dans les prix de sortie de leurs futurs programmes. Quant aux logements BBC, demain chouchoutés par le Scellier, ils se vendent entre 5 et 10 % plus cher qu’une habitation en ” RT 2005 “, la norme réglementaire actuelle. Cumulés, ces surcoûts alourdiront la note et pourraient décourager les épargnants en quête d’un placement rentable.

javascript:layerOff()

Immobilier : pas de hausse des prix en 2010

Les notaires parisiens parient sur une stabilisation ou une légère baisse des prix de l’immobilier en 2010. Empruntis.com et Seeds Finance de leur coté, anticipent une baisse de 4%. Les conditions de financement sont actuellement très favorables.  
“Vraisemblablement la baisse des prix pour 2009, que nous évaluions entre -8% et -10%, a été enregistrée sur les 9 premiers mois, et nous devrions rester dans une zone étale pour la fin de l’année”, expliquait ce matin Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris, au cours d’une conférence de presse. Pour lui, l’essentiel de la baisse est derrière nous, et il anticipe une “stabilisation des prix, voire une légère baisse” pour 2010. De leur côté, le courtier en crédit en ligne empruntis.com et la cabinet d’économistes Seeds Finance ont annoncé, au cours d’une conférence de presse commune, qu’ils s’attendaient à une nouvelle baisse des prix de 4% en 2010, après un recul de 10% en 2009. 

Avec la forte baisse des taux d’intérêt, les conditions de financement de l’immobilier d’habitation sont redevenues intéressantes, “notamment les prêts à taux variables capés que l’on trouve actuellement à 2,7%”, selon Jean-François Humbert, qui note cependant qu’en raison de la morosité économique ambiante, “la confiance n’est pas revenue et qu’il y a encore beaucoup d’attentisme de la part des acquéreurs”. “Je ne sais si c’est le moment d’acheter, mais une chose est sûre, c’est le moment d’emprunter, a-t-il conclu en forme de boutade, la perspective de baisse de quelques points des prix en 2010 ne devant pas retarder les intentions d’achat”.

Les conditions de crédit s’améliorent
“Les taux des crédits habitat sont en net repli, avec une chute de plus de -1,30% sur un an : 5,40% en octobre 2008 sur 20 ans, pour 4,10% aujourd’hui”, rappelle Geoffroy Bragadir, fondateur d’empruntis.com. Cette baisse a permis de re-solvabiliser un certain nombre d’accédants à la propriété, “en seulement un an, l’augmentation des ménages finançables est de 31%”, selon empruntis.com. Sur une base de 100 dossiers finançables en janvier 2007, 21 dossiers étaient exclus en octobre 2008, au plus fort de la crise des liquidités qui a pénalisé le crédit, ils étaient à nouveau 100 à être finançables en juin 2009, après une baisse de taux de -1,10% et sont aujourd’hui au nombre de 104 dossiers admis, selon empruntis.com.

Une bonne nouvelle : interrogées par le courtier en ligne, ses banques partenaires ont unanimement répondu que si les taux devaient encore baisser, elles accompagneraient cette baisse sans augmenter leur marge.

L’évolution du coût du crédit est très favorable
Pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans, “l’évolution des taux permet, toute chose égale par ailleurs, d’acheter 1m2 de plus en 3 mois”, selon Geoffroy de Bragadir.
 
150.000 euros sur 20 ans Taux moyen Mensualité Coût du crédit
Octobre 2005 3,50% 870 euros 58.785 euros
Juin 2006 4,05% 914 euros 69.102 euros
Juin 2007 4,50% 949 euros 77.754 euros
Juin 2008 5,00% 990 euros 87.584 euros
Octobre 2008 5,40% 1.023 euros 95.610 euros
Février 2009 4,85% 977 euros 84.611 euros
Juin 2009 4,30% 933 euros 73.920 euros
Septembre 2009 4,10% 917 euros 70.080 euros

Source : empruntis.com et Seeds Finance.

MIREILLE WEINBERG, Les Echos
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300378752.htm?xtor=RSS-2066

Immobilier ancien : baisse générale de prix en Ile-de-France en juillet

Les prix de vente des logements anciens en Ile-de-France ont baissé de 9,7% en juillet, selon les notaires de Paris. Cette fois la chute est générale, plus aucun quartier ne résiste. Les baisses sont plus ou moins fortes selon la distance par rapport aux centres-villes.  
Les prix de vente des logements anciens en Ile-de-France ont vu leur baisse s’accélérer en juillet, selon l’étude mensuelle de la Chambre des notaires de Paris et de l’Ile-France publiée mardi. Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, cette baisse sur un an atteint 9,7% en juillet, contre -9,3% en juin. Attention, les notaires travaillent à partir des actes de ventes officiels, du coup, ces prix observés en juillet concernent les promesses ou compromis de vente signées trois mois plus tôt, soit vers avril.

Dans Paris intra-muros, la baisse en variation annuelle (ancien et neuf confondus) est de 8,1% en juillet (contre -7,6% en juin), de 8,8% en Petite couronne (-9,1% en juin), de 11,6% en Grande couronne (-10,8% en juin). “Nous pouvons penser que cette légère nouvelle baisse des prix est en partie la conséquence d’une comparaison avec le niveau des prix de juillet 2008, période qui avait alors atteint un point haut”, soulignent les notaires dans un communiqué. Pour l’ensemble de l’année 2009, les notaires d’IDF tablent sur une baisse des prix (ancien et neuf) comprise entre 9% et 12% par rapport à 2008, avait indiqué Jean-François Humbert, leur président, lors d’une conférence de presse le 10 septembre.

Un nombre de transactions qui reste réduit
Les ventes de logements anciens et neufs dans la région ont enregistré, avec 38.500 unités, une baisse de 18% au cours des mois de mai, juin et juillet par rapport aux mois correspondants de 2008. “Le nombre de transactions demeure réduit, alors que ces mois sont habituellement les plus porteurs de l’année”, déplorent les notaires. Sur les 7 premiers mois de l’année, la baisse des volumes de transaction est de 29% pour toute l’Ile-de-France par rapport à la même période de 2008 et de 36% par rapport à celle de 2007.

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300378854.htm?xtor=RSS-2066

Immobilier : la baisse des prix ne fait que commencer

Les prix devraient chuter de 10% en 2009 et de 7% à 8% en 2010, selon Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas. La phase baissière pourrait se poursuivre jusqu’en 2014. La solvabilité des acquéreurs pourrait encore s’améliorer en 2010. Interview. 
Quelles sont vos prévisions de baisse des prix pour 2009 et 2010 ?
J’envisage une baisse des prix dans l’ancien d’environ 10% sur l’ensemble de l’année 2009. Les cycles antérieurs nous enseignent que le rythme de baisse des prix est relativement plus important au début de la phase de retournement. La resolvabilisation d’une partie des acquéreurs potentiels qui en résulte freine ensuite progressivement le processus. J’anticipe une baisse moins prononcée en 2010, de l’ordre de -7% à -8%.

Jusqu’à quand, selon vous, les prix resteront-ils orientés à la baisse ?
La baisse des prix devrait s’inscrire dans la durée du fait du caractère endogène des cycles de l’immobilier, lequel s’explique par l’inertie des anticipations. La valeur fondamentale que nous avons calculée à partir d’une formule d’évaluation d’actifs nous suggère que la correction pourrait atteindre environ 30% à 35% sur l’ensemble de la phase baissière. On donc peut considérer approximativement que la moitié du chemin a été parcourue en termes de baisse des prix, mais sans doute pas en termes de durée. Si des variations mensuelles ou trimestrielles positives pouvaient être ponctuellement observées, elle ne remettraient pas en cause la tendance baissière en variation annuelle, susceptible de se poursuivre jusque vers 2014.

Est-ce le bon moment pour acheter ?
Il n’existe pas en la matière de conseil universel mais un conseil adapté à chaque situation, celle de l’acquéreur bien sûr et, dans une moindre mesure, celle du marché immobilier local. Cela étant, le contexte est désormais plus favorable aux acheteurs en termes de taux d’intérêt des emprunts et de marge de négociation des prix. Si vous comptez financer une partie conséquente de votre acquisition avec le produit de la vente d’un bien de valeur équivalente, vous pouvez franchir le pas, à condition de fixer très vite le juste prix et de ne pas surestimer votre bien. Ce travers, fréquent chez les particuliers qui mettent de l’affectif dans leur évaluation, ne pardonne pas dans un marché baissier. Si vous souhaitez, au contraire, acquérir votre résidence principale en réalisant une épargne financière ou en empruntant, je vous invite à ne pas vous précipiter et à réévaluer l’opportunité d’acheter dans un an environ. Les taux d’intérêt des prêts immobiliers auront alors peut-être légèrement progressé, mais votre solvabilité se sera néanmoins améliorée du fait du recul supplémentaire des prix au m2.

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300376148.htm?xtor=RSS-2066

Les loyers baissent pour la première fois depuis dix ans

Depuis le début de l’année, les loyers ont reculé dans plus d’une ville sur deux contre moins d’une sur quatre en 2008 selon l’étude de l’Observatoire des loyers Clameur.
 
 Après avoir progressé pendant plus de dix années consécutives, les loyers ont baissé de 0,8% depuis le début de l’année, selon l’étude de l’Observatoire des loyers Clameur, publiée mercredi. Les loyers avaient progressé de 2,1% en 2008 et de 2,7% en 2007, à la même époque. Il faut remonter au moins à 1998 pour retrouver la trace d’une baisse. En effet, explique Michel Mouillart, l’auteur de l’étude, «entre 1998 et aujourd’hui, les loyers ont progressé d’un peu plus de 41%, soit à peu près l’augmentation des revenus des ménages d’après les chiffres de l’Insee». Sur l’ensemble de 2009, «le recul des loyers pourrait être compris entre 1% et 1,5%», estime-t-il.

Dans le détail, l’étude constate que les loyers se sont repliés dans la quasi-totalité des types de logements, à l’exception des studios et des une pièce (+ 0,1% depuis le début de l’année, contre + 3,5% en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009). Ainsi, les loyers des deux pièces ont baissé de 0,5%, contre + 3,4% en moyenne chaque année depuis 1998. Ceux des trois pièces et des plus grands logements (5 pièces et plus) ont reculé respectivement de 1,9% (contre + 3,1% en moyenne chaque année sur les dix dernières années) et de 2% (contre + 2,2% en moyenne chaque année, entre 1998 et 2009).
L’Ile-de-France reste la région la plus chère

Depuis janvier, les loyers ont baissé dans plus d’une ville sur deux (50,4%). En 2008, la baisse concernait moins d’une ville sur quatre (23,8%). Ainsi, les loyers parisiens ont diminué de 0,5%. Les prix des baux ont également reculé à Bordeaux (- 4,2%), Strasbourg (-2,4%), Montpellier (-1,2%) ou Toulouse (-0,4%). A l’inverse, ils sont en hausse à Lyon (+0,7%), Nice (+1,5%) ou Nantes (+1,8%). L’étude révèle également qu’au niveau du prix au mètre carré, l’Ile-de-France demeure la région la plus chère à 17,1 euros/m2. Le Limousin ferme la marche, avec 8,4 euros/m2. La différence entre les deux régions varie du simple au double.

Enfin, l’Observatoire note une contraction du marché de la location, sur les premiers mois de 2009. La mobilité résidentielle des locataires du secteur privé recule pour s’établir à 25,7% contre 28,7% en 2008, à la même période. Pour Michel Mouillart, le phénomène s’explique par «l’inquiétude des ménages» face à la dégradation de l’environnement économique et de la détérioration du marché du travail avec «la succession de plans sociaux et des fermetures d’entreprise». Conséquence, les ménages préfèrent différer leurs projets de déménagement lorsqu’ils en ont la possibilité. Mais dans le cadre d’une mobilité contrainte, en cas de séparation ou de mutation professionnelle, «les marges de liberté des ménages restent très limitées voire inexistantes», analyse l’auteur de l’étude.

L’étude Clameur porte sur le marché des nouveaux logements proposés à la location et sur les logements loués à un nouveau locataire. Ce qui représente 1,5 million de baux signés. Elle s’appuie sur des données de promoteurs, gestionnaires de biens ou particuliers, représentant environ 12,1 % de ce marché.

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/09/02/05002-20090902ARTFIG00171-les-loyers-ont-baisse-de-08-en-2009-.php

Profiter de la réduction d’impôt Scellier avec des parts de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier dites “Scellier” commencent à voir le jour. Elles présentent plusieurs avantages par rapport à l’achat en direct d’immobilier locatif. 
A l’instar du placement locatif dans le neuf, la souscription de parts de SCPI ” Scellier ” procure une réduction d’impôt étalée sur neuf ans et égale à 25% du prix, plafonné à 300.000 euros par an. Ce qui représente une économie d’impôt maximale de 75.000 euros. Accordée pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010, la réduction d’impôt tombe à 20% pour ceux effectués en 2011 et 2012. 

Les SCPI ” Scellier ” commencent à voir le jour. L’occasion de rappeler que l’instruction fiscale (n°5 B-17-09, publié ci-dessous) du 12 mai 2009, précise que la base retenue pour le calcul de l’avantage fiscal correspond à 100% de la souscription. Dans les autres SCPI fiscales, investies en logement neuf, notamment celles en Robien, l’article 31 bis du CGI (code général des impôts) autorisait les associés de SCPI à pratiquer une déduction au titre de l’amortissement sur 95% du montant de la souscription versée en numéraire pour financer un investissement.

 

Les deux avantages des SCPI Scellier
1/ ” Bien que l’investisseur soit soumis au plafond de 300.000 euros de souscription de parts, la SCPI peut investir dans des zones comme l’Ile-de-France où le montant d’acquisition unitaire de 300.000 euros est rapidement atteint,ce qui présente un avantage en terme de valorisation des biens “, explique Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’ASPIM (association des sociétés de placement immobilier).
2/ ” L’autre attrait est fiscal : quelle que soit la date de souscription des parts, l’avantage fiscal s’applique le 1er janvier de souscription des parts. En revanche, dans un achat en direct, l’avantage fiscal ne s’applique qu’à la date d’achèvement de la construction “.
La base de souscription limitée à 300.000 euros par an
Le montant de la souscription pris en compte pour calculer la réduction d’impôt ne peut pas excéder pour un même contribuable la somme de 300.000 euros. Et si dans un souci de diversification des risques, le particulier souscrit des parts de plusieurs SCPI, le montant des souscriptions retenus pour déterminer ladite réduction d’impôt ne peut dépasser, le seuil des 300.000 euros par an.

” Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l’avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion “, précise l’instruction fiscale. Il s’agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles) .

La comparaison de l’investissement ” Scellier ” en direct et en parts de SCPI

 
   En “direct”  En parts de SCPI
Fiscalité réduction de 25% étalée sur 9 ans et dans la limite d’un achat de 300.000 euros effectué en 2009 et/ou en 2010. Durée de détention de 9 ans minimale, sous peine de la réintégration de l’avantage fiscal dans les revenus. réduction de 25% étalée sur 9 ans et dans la limite d’un achat de 300.000 euros effectué en 2009 et/ou en 2010.Durée de détention de 9 ans minimale, sous peine de la réintégration de l’avantage fiscal dans les revenus.
Plafond annuel d’investissement en actifs immobiliers  300.000 euros  300.000 euros
Assiette de calcul de l’avantage fiscal par rapport au montant de l’investissement 100%  100%
 Date d’application de la réduction d’impôt date d’achèvement de la construction ou des travaux   1er janvier de l’année de souscription

 
Affectation de la souscription des parts
L’avantage fiscal est accordé aux contribuables qui souscrivent au capital initial ou aux augmentations de capital de la SCPI, à condition que 95% du produit de cette souscription soient exclusivement destinés à financer un immeuble éligible au dispositif Scellier. Prenons l’exemple d’une souscription de 1.000 euros, incluant 30 euros de frais de collecte et 50 euros de frais de recherche des investissements. La condition de 95% s’apprécie en retenant un montant de 950 euros. La condition d’affectation est donc satisfaite, si la SCPI affecte plus de 902,50 euros soit (95% x 950) de la souscription à un investissement éligible au dispositif Scellier.

Neuf ans de détention des parts
Comme dans l’investissement en direct, la détention de parts de SCPI Scellier est fixée au moins à neuf ans. Si par exemple, un contribuable réalise une souscription au capital d’une SCPI le 1er juin 2009. Cette souscription est affectée au financement de cent trente logements. Les contrats de location prennent effet au 18 novembre 2009 pour le premier de ces logements et au 1er janvier 2010 pour le dernier. Dans ce cas, le contribuable sera tenu de conserver ses parts jusqu’au 31 décembre 2018 (date d’expiration de l’engagement de location afférent au dernier logement mis en location). Attention, si l’associé cède tout ou partie de ses parts avant l’expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l’avantage fiscal est remis en cause en totalité.

MARTINE DENOUNE

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300371842.htm?xtor=RSS-2066

Immobilier : le Club Méditerranée propose des villas à l’Ile Maurice

Le Club Méditerranée a inauguré samedi dernier sa première villa de luxe à l’île Maurice. En se lançant dans la promotion immobilière, l’exploitant de villages de vacances veut accroître sa capacité d’accueil sans financement ni risque locatif. Vendues à des particuliers, les villas ont en effet vocation à être louées.         
Le Club Méditerranée, qui a fait le pari de se lancer dans la promotion immobilière, a donné samedi dernier un tour concret à cette nouvelle stratégie en inaugurant sa première construction: une villa de deux millions d’euros attenante à l’un de ses clubs les plus haut de gamme, celui de La plantation d’Albion, à l’île Maurice.

Vingt-six des 40 villas qui y sont projetées seront achevées d’ici à la fin du premier semestre 2010, avec un concept inhabituel en France :chacune (de 1 à 2 millions d’euros pour deux à quatre chambres) est assortie de la jouissance gratuite de toutes les prestations du club cinq tridents mitoyen (restauration, loisirs, animations…). Le Club Med assure par ailleurs leur maintenance et leur service au quotidien.

Occupation de six semaines par an
Le propriétaire ne pourra toutefois y séjourner que six semaines par an. Le reste du temps, le groupe les mettra en location (2.000 euros la nuit pour la villa de quatre chambres inaugurée hier, par exemple) et reversera au propriétaire un quart des revenus locatifs, diminués des charges de maintenance et de copropriété. ” Il s’agit d’un concept, la “villa d’hôtel”, inconnu en France mais très répandu ailleurs, commente Bruno Gimazane, de l’agence Théma Properties, spécialisée dans l’immobilier d’investissement et qui commercialise les villas d’Albion depuis le début 2008.

Mais, contrairement à un hôtel comme le Four Seasons ou un groupe immobilier, le Club Med peut apporter davantage de prestations que la seule maintenance et la gestion locative. ” Le Club Med a vendu ferme 10 des villas d’Albion, dispose de 7 réservations et de 15 options.

Les acquéreurs signent un bail de gestion locative de douze ans (la durée du bail du Club à Albion) reconductible, à moins qu’ils n’optent à terme pour récupérer la pleine jouissance (sans accès aux prestations du club).

” Un produit haut de gamme ”
Un investissement dans une villa est généralement motivé par la recherche d’un rendement locatif (non assuré puisqu’il dépend de la demande locative) et d’une plus-value à la revente, mais ” la vaste majorité des acquéreurs sont des clients du Club Med, qui achètent en perspective de la retraite.

Ils ont en moyenne 40 ans et sont souvent Français “, assure l’exploitant de villages de vacances. Si les acquéreurs se lassent de l’île Maurice, le Club Med propose cinq autres destinations, changées tous les ans. Une formule qui mord sur l’offre émergente des ” destinations club ” .

Le groupe de loisirs attend beaucoup de cette stratégie de promotion immobilière. ” Elle augmente notre capacité d’accueil, avec un produit haut de gamme, sans financement ni risque locatif puisque nous ne sommes pas propriétaire. Et nous pouvons louer une villa en attendant qu’elle trouve acquéreur “, souligne son PDG, Henri Giscard d’Estaing.

L’objectif est de générer, par les villas, 30% du résultat d’exploitation de la plantation d’Albion. A ce stade, le Club Med planche sur une extension de la formule, avec une mise en chantier d’ici à deux ans, sur trois autres villages : Cap Skirring au Sénégal et La Caravelle en Guadeloupe, et celui à construire à Valmorel en Savoie (début des travaux en mai 2010).

Les villas françaises seront plus petites, moins chères (de 800.000 à 1,3 million d’euros) et calibrées pour être éligibles aux déductions d’impôt des nouveaux dispositifs fiscaux. Le groupe étudie la possibilité d’un montage fiscal permettant de cumuler l’avantage fiscal du Scellier (plafonné à un investissement de 300.000 euros) avec celui des LMNP. Un cocktail inédit.

http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300364020.htm?xtor=RSS-2066