Les biens d’exception ou de prestige n’ont pas échappé à la crise. Le nombre de transaction a chuté, les prix ont baissé, mais les spécialistes du cabinet Barnes, spécialisé dans l’immobilier haut de gamme _ ils réalisent une transacation par jour depuis le début d’année, sur des biens de plus de 1 millions d’euros _, sentent un certain frémissement au cours du premier semestre 2009.  “Les produits de qualité ont vu leur prix varier de 5% à 10% à la baisse, contre une baisse plus importante, jusqu’à 15% pour les produits de milieu de gamme. Les biens d’exception, eux,  se négocie avec une décote qui n’excède pas 15% de son prix au plus haut du marché”, selon le cabinet Barnes.

Les spécialistes constatent que quand le bien est présenté à son juste prix sur le marché, il se vend beaucoup plus rapidement. “Lorsque nous sommes au prix, nous avons réellement une demande qui se traduit par des offres. Un appartement qui est présenté à son prix de marché, qu’il vaille 1 million ou 5 millions, se vendra en cinq ou semaines. Toujours !”, explique Thibault de Saint Vincent, président de Barnes, dans un communiqué.  

“Nous observons une réaction du marché plus rapide que lors des précédentes crises qui ont affecté le marché immobilier. Les vendeurs décident plus rapidement de baisser leur prix pour vendre”, font valoir les spécialistes de chez Barnes. Si c’est une bonne chose, cela peut cependant avoir des inconvénients. “Actuellement seulement une offre sur deux acceptée débouche sur une vente. Le désistement vient de l’acheteur mais de plus en plus du vendeur qui pense, compte tenu de la rapidité de transaction, ne pas avoir eu la meilleure offre possible. Car c’est paradoxalement déroutant pour un propriétaire d’avoir très rapidement des offres au prix de l’estimation”, explique-t-on chez Barnes.

Jusqu’à maintenant les dispositifs d’encouragement à l’investissement outre-mer, n’ont développé que les logements du secteur libre. Et souvent, ils ont entraîné, comme en métropole, un certain phénomène de sur-offre. Or sous les tropiques, il existe un réel besoin en logement social. Pour le combler, la LODEOM ( loi pour le développement économique des outre mer), publiée au journal officiel du 27 mai, dite ” loi Jego “, instaure un régime spécifique, qui figure désormais à l’article 199 undecies  du code général des impôts.

Sur le plan du mécanisme, cet article transpose le régime fiscal des investissements productifs dit “Girardin industriel” - par exemple du matériel industriel - aux placements locatifs dans le secteur social.

Ce dispositif  réunit quatre acteurs essentiels : un promoteur qui réalise l’immeuble social, un opérateur social type société de HLM, qui l’exploite, un contribuable métropolitain, qui investit outre-mer et l’Etat qui octroie une réduction d’impôt de 50% du prix d’achat au particulier achetant un logement outre-mer et destiné à la location. 

Cette réduction fiscale n’est accordée qu’une seule fois, lors de l’investissement. D’où le nom de ” défiscalisation cash ” ou de ” défiscalisation one-shoot “. L’opérateur social, en l’occurence un organisme de logement social, doit verser à l’investisseur un loyer garanti pendant une durée de cinq ans. Cependant, pour que l’avantage fiscal ne soit pas totalement capté par l’investisseur, ce dernier devra consentir une rétrocession, dite encore ” ristourne “ de 65% sur le loyer, à l’exploitant. Si tel n’est pas le cas, la ristourne sera appliquée lors de la revente du bien immobilier, à l’organisme de logement social.

” La plupart du temps, la rétrocession intervient lors de l’investissement initial. Dans ce cas, le montant de l’apport personnel est équivalent à celui de la rétrocession destinée à l’opérateur social “, explique-t- on au Secrétariat à l’Outre mer. Concrètement le contribuable ne finance que 32.500 euros en 2009. Quant au solde du prix de l’investissement, soit 67.500 euros, il le finance en contractant un prêt, qu’il parvient à rembourser, par le jeu des loyers encaissés. Lorsque la rétrocession ne s’effectue pas lors de l’investissement initial, elle est réalisée au fil des années, par déduction de loyers versés à l’investisseur.

Dans la pratique, ce type de placement de défiscalisation, qui devrait intéresser des gros contribuables est bien adapté pour éponger partiellement ou totalement des revenus exceptionnels tels que par exemple une prime imposable. ” A la différence d’un placement immobilier assorti de la réduction d’impôt Scellier, le contribuable ne fait aucun effort. Mais au terme, il n’est plus propriétaire du logement social “, fait valoir François Delaye, chez Hedios Patrimoine.

Par rapport à un produit de défiscalisation en Girardin industriel, le placement en immobilier social ” Jego” présente l’avantage de réduire les risques d’exploitation. Une société qui exerce une activité industrielle s’expose en effet à davantage d’aléas qu’un organisme de logement social.

Lancé en début d’année en métropole, le dispositif d’encouragement à l’investissement locatif Scellier ” s’exporte ” outre mer. En effet, la LODEOM ( loi pour le développement économique des outre mer), publiée au journal officiel du 27 mai, porte sur les fonds baptimaux le “Scellier DOM-COM”.  En vertu de l’article 39 de cette loi, ce régime s’applique donc aux départements d’outre- mer (Guadeloupe, Martinique, Réunion) et aux collectivités départementales d’outre- mer (Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna).

Comme en métropole, l’investisseur privé doit donner en location le logement à un locataire qui en fera sa résidence principale. Et ce, pendant une durée minimale de location de neuf ans, correspondant à la durée d’étalement de la durée d’impôt. Ce cadeau fiscal s’élève à 40% ou 35% du prix d’achat, en fonction de la date d’acquisition ou de construction du logement. Le montant d’investissement est plafonné dans les mêmes conditions que le Scellier de droit commun : 300.000 euros d’investissement maximum par contribuable et par année d’imposition.

A l’instar du Scellier applicable en métropole, l’investisseur peut opter pour une prolongation de deux fois trois ans, après la neuvième année. Jouer les prolongations, lui procurera une réduction annuelle supplémentaire de 2%, soit une réduction totale de 52% pour un achat avant le 31.12.2011. Ou de 47% pour un achat effectué entre le 01.01.2012 et le 21.12.2017.

” Ce dispositif permet de moduler les plafonds de loyer et de ressources, l’idée du législateur étant de cibler le logement intermédiaire autour de 9 à 10 € le m² dans les DOM ” indique-t-on au secrétariat d’Etat à l’outre mer. Les plafonds de loyers comme ceux de ressources des locataires seront communiqués par décret. ” Il n’y a pas de condition de résidence pour pouvoir bénéficier du dispositif : l’investisseur peut résider dans les DOM comme en métropole. A priori, s’il réside dans les COM, il ne peut en bénéficier puisqu’il n’est pas asujetti à l’IR “, poursuit-on au secrétariat d’Etat à l’outre mer

La réduction d’impôt du dispositif Scellier ne se cumule pas avec celle du dispositif Girardin. Bien que la défiscalisation dite Girardin soit encore en vigueur, la LDEOM prévoit sa sortie en sifflet. En effet en vertu de l’article 38 de la LDEOM, l’extinction est effectuée par une baisse le taux de réduction d’impôt baisse en 2011 par rapport à 2010. Et surtout il disparaît totalement dès le 1er janvier 2012, pour les logements loués à des loyers ” libres “. Dans ce système, la délivrance du permis de construire des logements locatifs constitue la référence, en matière de défiscalisation comme l’illustre le tableau ci-après :

Reste à chaque investisseur à déterminer s’il a intérêt à investir dans le cadre du régime Scellier ou à profiter des dernières opportunités en Girardin. D’ici 2012, il a en effet le choix entre les deux dispositifs. Sa décision dépendra de ses objectifs notamment en terme de catégorie de logement, de récupération ou non du bien locatif à l’issue des neufs ans de détention pour son usage personnel et bien sûr, de la vitalité du marché locatif. ” Si l’on règle moins de 7.000 euros d’impôt sur le revenu par an, le dispositif Scellier mérite l’attention “, résume Jean Marc Evresi du groupe Ouest Immo. En attendant, outre mer, encore plus qu’en métropole, le régime fiscal ne constitue qu’une cerise sur le gâteau.

C’est, on le sait, la crise de l’immobilier. Le premier indicateur est généralement la chute du nombre des ventes, qui elle-même entraîne celle des prix. Les chiffres publiés ce jour par les notaires d’Ile de France sont sans équivoque. Au premier trimestre 2009, les ventes en Ile-de-France se sont littéralement effondrées à Paris, de 67% dans le neuf et de près de 39% dans l’ancien. La banlieue n’est pas en reste, avec des chutes qui vont jusqu’à plus de 60% pour les maisons neuves en grande couronne (voir tableau ci-dessous). Au total, ” la baisse du nombre de ventes de logements est supérieure à 40% par rapport à l’an passé (22.980 ventes au 1er trimestre 2009 contre 39.580 au 2er trimestre 2008 “, constatent les notaires d’Ile-de-France, avant de préciser qu’il s’agit du ” niveau le plus bas depuis la création de leurs base ” (1991 pour Paris et petite couronne et 1996 pour la grande couronne).

Pour autant, ces chiffres ne doivent pas laisser penser que la crise s’aggrave. Ce sont simplement les chiffres des notaires qui sont un peu… datés. Comme ils l’expliquent eux-mêmes, ces statistiques “ne font que refléter la très importante et brutale décrue de l’activité immobilière de l’automne et du début de l’hiver 2008″. Explication : ils compilent les ventes effectives signées dans leurs offices au 1er trimestre 2009, c’est-à-dire celles qui ont été négociées fin 2008 (il faut compter trois mois entre la promesse de vente et la signature finale devant notaire). Du coup ces chiffres du 1er trimestre 2009 sont le reflet du marché au dernier trimestre 2008, trimestre noir s’il en est.

En avril, l’activité serait plus soutenue, avec sans parler “d’un véritable renversement de tendance, un certain dégel du marché”. Les mesures destinées à soutenir le marché et notamment l’extension du Pass foncier, le doublement du prêt à taux zéro ou le dispositif d’investissement locatif dans le neuf ” Scellier ” commençant à produire quelques effets. “Ces différents mouvements sont malgré tout insuffisants aujourd’hui pour que l’on puisse parler d’une reprise. Les transactions correspondant au noyau dur du marché immobilier, celles qui répondent aux besoins des classes moyennes franciliennes, et notamment des familles, restent encore à un niveau faible”, expliquent les notaires.

Le nombre de transactions au 1er trimestre 2009

Deuxième trimestre de baisse des prix en Ile-de-France

Les variations de prix en Ile-de-France

Des prix en baisse de 8% à 12% sur l’ensemble de l’année

C’est le moment d’acheter

Jusqu’à la fin de cette année, les investisseurs souhaitant acquérir un logement neuf en vue de le louer ont ainsi le choix entre deux régimes de défiscalisation : une déduction du revenu locatif avec les régimes Robien-Borloo (amortissement de 50 % de la valeur du bien dans le premier cas et de 65 % avec le Borloo) ou une réduction d’impôt avec le dispositif Scellier.

Celle-ci est étalée sur neuf ans. Elle est égale à 25 % du prix du logement dans la limite de 300 000 euros (lire ci-dessous). Ce qui représente une économie maximale de 75 000 euros, soit 8 333 euros par an. « La réduction Scellier est plus égalitaire et touche un plus grand nombre d’investisseurs potentiels. L’avantage fiscal est en effet le même quels que soient les revenus et le taux d’imposition du contribuable », précise Patrice Hautbois, responsable de l’offre sur les nouveaux dispositifs d’investissement locatif.

Comment choisir le dispositif le plus adapté à sa situation ? « Le choix n’est pas simple. Il dépend du taux marginal d’imposition du contribuable, de la perception ou non de revenus fonciers et enfin du prix d’acquisition du bien », explique Laurent Desmoulière, responsable de l’ingénierie patrimoniale chez Meeschaert Gestion Privée.

 

Selon la tranche marginale

 

Pour un contribuable taxé au taux marginal de 40 % et percevant des revenus fonciers par ailleurs ou pour ceux dont l’investissement est supérieur à 300 000 euros, opter pour le Robien est la plupart du temps plus intéressant. Il peut en effet amortir une partie de son investissement sur les revenus fonciers : le déficit obtenu est imputable sur le revenu imposable dans la limite de 10 700 euros. « Ceux qui souhaitent bénéficier du bouclier fiscal ont également tout intérêt à privilégier le Borloo ou le Robien qui permet de réduire ses revenus et non ses impôts », ajoute Laurent Desmoulière.

A contrario, l’amortissement Robien-Borloo ne présente aucun intérêt pour les contribuables imposés dans les tranches marginales de 14 %… Même si ces dernières années, ils ont été les plus nombreux à privilégier ce type d’investissement. Dans ce cas, il est préférable d’opter pour le dispositif Scellier.

« Il est le plus avantageux pour les investisseurs d ont la tranche marginale d’imposition ne dépasse pas 30 % », explique Cédric Kasztelan, ingénieur patrimonial à la banque Quilvest.

Ainsi, un investissement de 400 000 euros procure au contribuable imposé à la tranche marginale de 40 % 80 000 euros de gain d’impôt, 60 000 euros à une personne imposée à 30 % et seulement 28 000 euros à celui taxé à 14 %. Avec le régime Scellier, le même investissement générera une économie d’impôt de 75 000 euros sur neuf ans, quelle que soit la tranche marginale d’imposition.

Toutefois, rappelle Cédric Kasztelan, « le succès d’un dispositif de défiscalisation immobilière dépend avant tout de l’emplacement du bien, de la qualité de la construction et de l’état du marché locatif ».

Un investissement dans la pierre doit avant tout répondre à une stratégie patrimoniale. Mieux vaut éviter de se laisser leurrer par la carotte fiscale. Ces dernières années, certains contribuables s’y sont brûlé les ailes, en achetant des biens, parfois surpayés, dans des villes qu’ils ne connaissaient pas et où la demande locative était quasi inexistante…

 

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/03/09/05002-20090309ARTFIG00308-immobilier-comment-investir-aujourd-hui-.php

«Chaque souscripteur bénéficiera d’une économie fiscale égale à 25 % de son investissement, sur neuf ans, à raison de 1/9e par an. La souscription de parts permettra d’ajuster l’investissement jusqu’au plafond fixé à 300 000 euros par an», explique Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’Aspim, l’association des SCPI.

Le souscripteur doit garder ses parts neuf ans avant de les revendre. En pratique, comme ce fut le cas sur les SCPI Méhaignerie lancées sur un principe voisin dans les années 1980, il risque de devoir patienter un peu plus longtemps, le temps que les logements soient vendus, la SCPI dissoute, et le produit de la vente remis aux porteurs de parts, avec les plus ou les moins-values éventuelles.

L’élargissement de la réduction d’impôt Scellier aux SCPI a été voté seulement fin 2008, et aucune SCPI de ce genre n’a encore vu le jour. Mais les sociétés de gestion en lanceront prochainement, pour permettre aux contribuables de profiter de l’avantage fiscal dès cette année